Брошюра показывает лучший месяц. Инвестору нужен весь год, а ещё день покупки и день продажи. В этом материале разложено, сколько стоит кондоминиум на Пхукете на каждом этапе; мы опираемся на опубликованные обзоры, разборы юридических фирм и прессу. Если цифра взята у брокера или из путеводителя, а не у регулятора, мы так и пишем. Любое число проверяйте у своего юриста, прежде чем на него полагаться.
Цена и с чем её сравнивать
В обзоре C9 Hotelworks за первый квартал 2025 года медианная цена кондоминиума составила 144 000 бат за квадратный метр, около $4 300. Брендовые проекты — 181 000 бат против 141 000 у небрендовых, примерно на 28% дороже. Среди небрендовых квартир на первичном рынке цена в среднем 139 000 бат, на вторичном — 100 000.
Над последним разрывом стоит задуматься. Новая квартира и та же квартира на перепродаже стоят по-разному, а ваша цена выхода — это цена перепродажи. По данным Knight Frank на конец 2025 года, средние значения по рынку лежат между 125 000 и 160 000 бат за квадратный метр, в Банг Тао около 284 000, в Лайане около 197 000, в Камале около 182 000.
Покупка: разовые расходы
Сведения ниже взяты из разборов юридических фирм и путеводителей, а не со страницы земельного департамента, поэтому каждый пункт подтверждайте письменно.
- Налог на передачу: 2% от оценочной стоимости, по умолчанию делится между покупателем и продавцом, если договор не говорит иначе.
- Налоги продавца: специальный деловой налог 3,3%, если квартира была в собственности меньше пяти лет, в остальных случаях гербовый сбор 0,5%, плюс налог у источника. Кто платит, определяется переговорами.
- Сбор за общие зоны: от 40 до 75 бат за квадратный метр в месяц в четырёх проверенных нами объявлениях, нередко с предоплатой на один-три года.
- Резервный фонд: разовый или регулярный, зависит от проекта.
- Банковские комиссии за перевод и, если нужен ваш собственный юрист, его гонорар.
Деньги должны поступить в иностранной валюте, а принимающий тайский банк выдаёт форму FET (Foreign Exchange Transaction), которую земельный департамент запрашивает при регистрации.
Владение: что возвращается каждый год
Налог на землю и строения начинается с 0,02% от оценочной стоимости, хотя в разных источниках шкала различается. Сборы за общие зоны продолжаются. С арендного дохода нерезидента удерживается 15%, и этот налог можно зачесть в тайской декларации; применяется ли вычет расходов в 30%, оспаривается. Играет роль и бат: курс доллара к бату в 2026 году колебался от 30,925 (13 февраля) до 33,827 (23 июля), это около 9%, а арендная плата приходит в батах.
Есть и вопрос законности. По закону об отелях проживание короче 30 суток требует отельной лицензии, а у большинства кондоминиумов её нет. Тайская пресса сообщала о предупреждениях в адрес иностранных владельцев. Спросите, по какой лицензии квартира сдаётся и у кого она оформлена.
Как читать арендную программу
Условия важнее заголовка. Попросите определение чистой выручки, каждый вычет до раздела, допущения о заполняемости, на которых построен расчёт, и сведения о том, кто отвечает за обещанный доход. В работе C9 за 2020 год отмечено, что обязательства по доходу в тайских договорах редко подкреплены условным депонированием или банковской гарантией, поэтому защита чаще всего означает суд.
В брокерском путеводителе 2026 года приводятся разделы от 50 на 50 до 60 на 40 или 70 на 30 в пользу владельца, а агентские разборы называют комиссию оператора в 25–40% выручки (без аудита). Доход зависит от заполняемости и не обеспечен, если договор прямо не говорит обратного. Цифр доходности мы здесь не приводим: аудированного ряда не существует, а CBRE в первой половине 2026 года предупредила, что продажи, построенные на прогнозе, будут неустойчивы, если прогноз не оправдается.
Рынок вокруг вашей квартиры
Krungsri Research насчитала на конец 2025 года 12 346 непроданных кондоминиумов стоимостью 112,0 млрд бат и отметила рост на 36,2%. CBRE оценивает будущее предложение в 28 211 квартир, из которых 10 233 должны выйти во втором полугодии 2026 года, и называет переизбыток риском. В первом полугодии 2026 года завершились лишь три проекта, 1 196 квартир, и многие сроки сдвинулись. Ассоциация недвижимости Пхукета придерживается противоположного мнения и считает переизбыток маловероятным.
Есть и позитивные сигналы. По данным CBRE, в первой половине 2026 года продали 4 017 квартир, на 10,6% больше, чем годом раньше, лучше всего шли проекты с арендными программами, разумной ценой или первоклассным расположением. Иностранцы оформили 1 190 кондоминиумов в 2025 году, на 18,3% больше.
Продажа
Публичного реестра сделок мы не нашли, так что любые цифры по перепродаже из блогов брокеров, например 8–14 месяцев на продажу или скидки 15–25%, не проверены. Подконтрольна вам структура сделки. Соотнесите срок владения с пятилетним порогом специального делового налога. Знайте расходы на выход до подписания. Ориентируйтесь на цену перепродажи сопоставимых квартир, а не на цену запуска.
Тип владения и квота
Квартиру в кондоминиуме иностранец может оформить в собственность на условиях фригольда в пределах квоты здания в 49%. Получите письменное подтверждение от юридического лица здания, что в квоте есть место. Повышение квоты до 60–75% и аренда на 99 лет остаются предложениями, не законом. Рейды против номинальных компаний в 2026 году, в том числе против 66 компаний на Пхукете и в Краби в июне, касаются земли и вилл.
Как мы работаем с инвесторами
Vika Thai Company Limited — агентство на Пхукете, работает с 2013 года, и наше вознаграждение платит застройщик. Менеджеры говорят по-английски, по-русски и по-турецки. На странице для инвесторов каждая квартира показана с опубликованной ценой, от $99 000, а к видеозвонку прилагается письменный инвестиционный меморандум, который можно отнести юристу.
Тот же чек-лист работает, откуда бы вы ни покупали. По конкретным ситуациям смотрите материалы про Сингапур, ОАЭ, Стамбул, Европу и Балтию, владельцев российского паспорта и американцев.
Читайте дальше
https://invest.vikathai.com/ — каждая квартира с опубликованной ценой от $99 000, расходы вокруг неё в письменном виде и инвестиционный меморандум для вашего юриста.